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郑洋与河北顺发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

2014-11-25 11:52:11 来源: 本站

关键词   商品房预售合同纠纷   违约金

裁判要点

对于《顺发·鑫顺家园房屋认购书》及双方约定的认购金的性质,有不同看法,第一种观点认为,认购书即为商品房买卖合同。因认购书是当事人就房屋买卖所作出的真实意思表示,应具有买卖合同的效力。第二种观点认为,认购书不是独立的合同。因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定,而且认购书中的定金条款是为担保主合同履行的从合同。

相关法条

《担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

基本案情

2014326日,原告郑洋(乙方)与被告河北顺发房地产开发有限公司(甲方)经协商签订了《顺发·鑫顺家园房屋认购书》,原告认购被告顺发公司开发的位于承德市双滦区顺发.鑫顺家园204号楼2单元1502室商品房一套(建筑面积47. 33㎡,单价4760元/平方米)及负一层137号储藏室一间(建筑面积8.63㎡,单价2000元/平方米),总价242550.80元。原告当日向被告支付认购金92550.80元(其中通过被告在胡志辉处借款42000.00元)。认购书约定:乙方于2014626日前与甲方签订《顺发·鑫顺家园商品房买卖合同》;乙方未能按时与甲方签署《顺发·鑫顺家园商品房买卖合同》及补充合同的,事先也未征得甲方书面同意的,无权要求甲方返还已交纳的认购金;在认购期间,如甲方拒绝或不按照认购书约定的价格签订《顺发·鑫顺家园商品房买卖合同》的,将双倍返还乙方所付认购金,甲乙双方签署《顺发·鑫顺家园商品房买卖合同》后,本认购书自行失效,所付认购金转为首付款。到期后,原告郑洋未与被告签订《顺发·鑫顺家园商品房买卖合同》。原告于2014725日诉至法院,请求:判令解除原告与被告签订的《顺发·鑫顺家园房屋认购书》,被告返还认购金92550.80元。被告顺发公司同意解除房屋认购书,但因原告未按时与其签订《顺发·鑫顺家园商品房买卖合同》并给公司造成一定损失,原告应予赔偿。

裁判结果

一、解除原、被告双方于2014326日签订的《顺发·鑫顺家园房屋认购书》。

二、原告郑洋赔偿被告河北顺发房地产开发有限公司各项损失10000.00元,此款以及签订认购书时在胡志辉处所借42000.00元合计52000.00元从原告交纳的认购金中直接扣除,并由被告代为将42000.00元借款直接交给胡志辉,胡志辉与郑洋之间的借款合同解除,债权债务关系消灭,其余40550.80元认购金由被告河北顺发房地产开发有限公司于20141127日前一次性返还给原告郑洋。此案一次性解决。

裁判理由

经开庭审理,本院认为,原告郑洋(乙方)与被告河北顺发房地产开发有限公司(甲方)签订的《顺发·鑫顺家园房屋认购书》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法、有效。双方应依照诚实、信用原则严格按认购书履行,本案原告郑洋未按认购书约定与被告河北顺发房地产开发有限公司签订《顺发·鑫顺家园商品房买卖合同》,应按照认购书约定的定金罚则承担责任,即交付定金的一方违约的,丧失取回定金的权利,但不超过合同总价款的20﹪。本案经本院主持调解双方达成调解协议

首先,认购书是独立的合同。认购书是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议,符合《合同法》第二条关于合同定义的规定。因此,认购书可以成为独立的合同。其次,从认购书签订的过程和约定的内容看,认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同,不是对行为结果的直接确认。所以,认购书尚不属于商品房买卖合同。根据司法实践中认购书订立的实际情况和合同法理论,认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议,应属于商品房买卖合同的预约合同,即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。

根据当事人的约定和法律关于定金的规定,在当事人一方违反认购书约定,导致商品房买卖合同未能订立的,按照定金罚则承担责任,即交付定金的一方违约的,丧失取回定金的权利;收取定金一方违约的,应双倍返还对方的定金。如当事人双方均无违约行为,只是就有关条款协商不一致,或者因不可归责于当事人双方的事由,如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的,收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。


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